海外房地产投资基金：巴厘岛项目
一、项目概述
（一）投资背景与开发商优势
巴洛克资本在巴厘岛众多房地产项目中，经过筛选最终聚焦于66 Signature Seminyak项目。该项目的开发商在巴厘岛排名前三，拥有17个项目组合，实力雄厚。其开发经验和专业能力为项目奠定了坚实基础，同时，开发商成熟的物业管理业务也将为项目后续运营提供有力保障。
（二）项目基本信息
项目进度：项目于2023年3月启动，是一个集酒店和公寓于一体的综合性项目，拥有83间客房。项目占地面积1980平方米，建筑面积9000平方米，目前建设进度已达70%，预计2025年中期竣工。
销售情况与价格：开发商最初按单元出售项目，已售出40%的单元。但因需为科技/软件项目筹集资金，现决定整体出售项目，包括所有单元和设施，如一个会所和一个可容纳150人的屋顶餐厅及酒吧。已售单元将由开发商在交易前回购。最新一轮谈判的指示性价格为3200万美元，其中包括11%的增值税、1%的公证费和2.5%的土地购置税。
二、尽职调查
（一）文件获取情况
已获取并上传了全面且涵盖多个关键领域的文件资料：
法律和所有权方面：包含公司结构图表、法律文件以及股东协议等，确保项目的法律合规性和产权清晰。
管理和运营结构：明确了公司的业务部门和关键管理人员，有助于了解项目的运营管理模式。
土地和建筑相关：具备土地所有权证书、土地租赁协议（如适用）、建筑使用权利、分区许可证、建筑许可证以及环境影响分析（如适用）等文件，保障项目的土地和建筑合法性。
财务资料：详细的历史和预计财务报表、审计财务报表、月度报告、资产负债表和现金流量表等，以及与借款和负债相关的文件，为项目的财务状况评估提供了依据。
技术和施工细节：包括建筑图纸、结构工程报告、质量保证和控制计划、承包商和分包商名单及详细信息、材料规格和供应商协议等，确保项目的施工质量和进度。
运营相关文件：涉及品牌和特许经营协议、服务和保险政策等，为项目的运营提供支持。
监管合规文件：部分健康和安全合规证书、消防证书、水和污水管理许可证、能源供应协议和合规文件等，确保项目符合监管要求。
市场和竞争对手分析：如有相关研究报告，可为项目的市场定位和竞争策略提供参考。
风险管理分析：风险评估和应急计划报告等，有助于提前识别和应对项目可能面临的风险。
（二）财务预测
卖方基本情况预测（Base Case）
五年盈利预测显示：
入住率：平均入住率从第1年的50.01%逐步提升到第5年的67.47%。
房价：不同房型的平均房价保持不变，1居室为280万印尼盾，3居室为600万印尼盾。
收入结构：单位收入涵盖客房收入、餐饮收入、会议/宴会收入、咖啡和面包店收入、健康中心收入等，各部分占比相对稳定。
运营费用：单位运营费用包括服务费用、合同供应商费用和其他费用等，占单位收入的比例从第1年的18%上升到第5年的21%。
利润分析：毛运营收入占比从第1年的82%下降到第5年的79%，扣除15%的管理费用后，毛运营利润（GOP）占总投资的比例从第1年的49.8%到第5年的44.4%，投资回报率（ROI）从第1年的7.9%提升到第5年的9.8%。
卖方乐观情况预测（Upside Case）
入住率：平均入住率从第1年的55.03%提升到第5年的72.29%。
收入增长：单位收入各部分随入住率提升而增加。
运营费用变化：单位运营费用占比从第1年的17%上升到第5年的20%。
利润分析：毛运营收入占比从第1年的83%下降到第5年的80%，扣除管理费用后，GOP占总投资的比例从第1年的52.7%到第5年的47.1%，投资回报率（ROI）从第1年的9.4%提升到第5年的11.5%。
卖方悲观情况预测（Downside Case）
入住率：平均入住率从第1年的40.02%提升到第5年的57.83%。
收入与费用情况：单位收入和运营费用情况与其他情况类似。
利润分析：毛运营收入占比从第1年的80%保持相对稳定到第5年的79%，扣除管理费用后，GOP占总投资的比例从第1年的47.4%到第5年的47.7%，投资回报率（ROI）从第1年的6.0%提升到第5年的9.0%。
三、项目区位优势
巴厘岛作为全球知名的旅游胜地，每年吸引大量游客，客源市场稳定。66 Signature Seminyak项目位于巴厘岛的塞米亚克地区，这是巴厘岛最为成熟的社区之一。过去十年间，该地区资产价格持续上升，投资增值潜力巨大。同时，项目周边配套设施完善，餐厅、商店、娱乐设施一应俱全，为游客提供便捷生活体验，也为房产出租和增值提供有力支撑。
四、项目特色
（一）住宿设施
房型多样：项目提供多种房型，从温馨单人房到宽敞家庭套房应有尽有。房间内部装修精美，融合巴厘岛传统元素与现代舒适设施，营造独特热带风情。
生活设施齐全：每间公寓配备完善生活设施，厨房设备一应俱全，包括炉灶、微波炉、冰箱等，方便住户自行烹饪。此外，还有舒适床铺、宽敞衣柜、高速无线网络、平板电视等，确保住户住宿舒适便捷。
休闲娱乐设施丰富：为让客人闲暇时光尽情放松，项目提供一系列休闲娱乐设施。游泳池是必备设施，住户可在池中畅游享受阳光。部分房间还设有健身房、水疗中心、儿童游乐区等，满足不同年龄段客人需求。
（二）服务与体验
贴心客房服务：项目提供24小时客房服务，住户如有更换毛巾、补充洗漱用品或其他需求，只需电话联系，工作人员会迅速响应。
专业礼宾服务：专业礼宾团队可为住户提供旅游咨询、预订餐厅、安排交通等帮助和建议。他们熟悉巴厘岛，能为住户量身定制个性化旅游行程，让住户充分领略巴厘岛魅力。
丰富餐饮选择：项目内通常设有餐厅，提供当地特色菜肴和国际美食，满足住户味蕾。部分房间还提供客房送餐服务，住户可在房间享受美食。
五、投资价值分析
（一）财务预测
如上述所介绍的卖方三种不同情况的财务预测（Base Case、Upside Case、Downside Case），这些预测展示了项目在不同市场条件下的财务表现，为投资者提供了全面的财务分析视角，有助于投资者评估项目的投资价值和潜在风险。
（二）市场潜力
巴厘岛旅游业持续繁荣，为酒店和公寓项目带来稳定客源。随着全球旅游市场发展，巴厘岛作为热门旅游目的地的吸引力将进一步增强。66 Signature Seminyak项目所在的塞米亚克地区已成为成熟旅游社区，周边配套设施完善，能满足游客各种需求。这种良好市场环境为项目运营和发展提供坚实基础，也为投资者带来可观投资回报潜力。
（三）交易条款优势
交易完成后，卖方将通过其物业管理子公司Annata Hotel & Resorts，依据酒店管理协议为新业主运营酒店。HZL还协商出有利条款，包括两种收益模式：
模式一：在施工期间（剩余7 - 9个月）和试营业期间（3 - 6个月），卖方保证6%的回报率，之后为8%。
模式二：基于固定收入和运营收入的利润分享模式，具体比例待定。
六、项目布局与设计
（一）楼层布局
项目涵盖地面层、1层、2层、3层等，展示了整体布局规划。不同楼层有不同功能分区，地面层可能设置大堂、餐厅等公共区域，楼层较高处可能设置客房和公寓。
（二）设计方面
展示了项目外立面、大堂、走廊、卧室、顶层公寓、设施等的设计图。项目设计融合巴厘岛传统建筑风格与现代设计理念，营造独特视觉效果。例如，外立面采用当地特色建筑材料和色彩，大堂采用开放式设计营造宽敞明亮空间感，卧室和公寓设计注重舒适性和实用性，并融入巴厘岛文化元素，如木雕、石雕等装饰。
巴厘岛 66 Signature Seminyak 项目具有区位优势明显、项目特色突出、投资价值可观以及设计独特等特点，无论是对于投资者还是游客来说，都具有很大的吸引力。希望上述介绍能够为您提供有用的信息，帮助您更好地了解这个项目。
